はじめに

建物老朽化・建て替えによる取り壊し、また、家主様の自己使用の必要性から借主に立ち退いて欲しい場合はどのように解決すればよいでしょうか。

誤解を恐れずにざっくりと申し上げれば、

(1)まずは借主に対して、退去のお願いをします。

(2)契約違反がある場合には、契約を解除して立ち退きを求めることも検討すべきです。

(3)契約違反が無い場合は、いわゆる正当事由を主張して立ち退きを求めていく場合もあります。

立退料の折り合いがつかない場合には立退料の交渉を進めていくことになります。

以下では、家主からの立ち退き請求を具体的にどのように進め解決していくか、わかりやすく解説します。

どう解決するか

借主に対する退去のお願い

まずは、借主に対して退去のお願いをします。退去のお願いの際には、立退料の提示を行うことが一般的です。借主が退去に応じれば、揉めることなく、円満に立ち退きを実現することができます。

退去のお願いをしても立ち退きに応じてくれない場合には、契約違反の有無によって対応が変わります。

借主に契約違反がある場合

家賃滞納などの契約違反がある場合には、契約を解除したうえで訴訟提起することを念頭に手続きを進めます。

借主の契約違反の内容・程度にもよりますが、立退料を支払わずとも立ち退きしてくれる場合があります。

（家賃滞納により建物明渡請求については、以下のページをご覧ください。）

また、近隣への迷惑行為などの契約違反を理由として立ち退きを求めていく場合もあります。
（この場合の手続の流れの詳細は、悪質入居者に対する明け渡しについての詳細ページをご覧下さい。）

借主に契約違反行為等が無い場合（解約申入れ・正当事由）

借主に契約違反行為や落ち度等が無い場合には、借主に対し、老朽化や建て替え、自己使用を理由として、改めて立ち退きを求めていくことになります。

退去に難色を示された場合や、応答が無い場合など、交渉に時間がかかりそうな借主については、普通賃貸借契約の更新拒絶通知（借地借家法２６条１項）、又は、解約申入れ（借地借家法２７条１項）により、賃貸借契約の解約を求めていくことになります。

ただし、無条件に解約申入れが認められるわけではありません。解約申入れが認められるためには、正当事由（借地借家法２８条）が必要です。

正当事由の判断においては、家主様が建物の使用を必要とする事情と借主が建物の使用を必要とする事情が基本的な判断要素とされます。
「建物の賃貸借に関する従前の経過」「建物の利用状況や建物の現況」「立退料」は付随的な判断要素とされています。
したがって、「立退料」の存在のみで正当事由が判断されるわけではありません。

（正当事由の判断の詳細については、以下の「よくあるご質問」をご覧下さい。）

具体的な案件の流れ

ご相談から、立ち退きに至るまでの流れは以下のとおりです。

解決事例

立退き請求については、2022年の解決事例として、以下の事例があります。

【建物明け渡し（立ち退き）解決事例】賃料滞納が無いが、建物老朽化を理由として普通賃貸借契約の解約申し入れをし、明渡を求めたところ、受任から２か月で、立退料の支払なく明渡が完了した事例

　　　　

【物件】川崎市内の単身者用アパート 【借主】個人　【滞納月数】無し　【特徴】賃料滞納無し　【解決内容】任意退去（強制執行に至るまでに問題解決）立退料の支払無し　【解決までの期間】受任から２か月　１．事案の概要 … （続きを読む）

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