【条項例】

第〇条（善管注意義務及び損害賠償）
　１　賃借人は、本物件を善良な管理者としての注意をもって占有使用するものとし、別に定める管理規約その他本物件に適用される規則や賃貸人又はその他の第三者の指示を遵守する。
　２　賃借人若しくはその同居者又は従業員が本物件に対して損害を与えた場合には、賃借人は本物件を原状に復したうえで、賃貸人に生じた損害を賠償しなければならない。
　３　本物件に使用に関し、賃借人がその責めに帰すべき事由により第三者に損害を与えた場合ときは、賃借人は、第三者に対し、その生じた損害を賠償する義務を負い、賃貸人に何らの迷惑をかけないものとする。
　

【解説】

１　はじめに

　賃貸人としては、賃貸借契約における賃借人の占有使用により、物件に損害が生じることをできるだけ避けたいところですし、また、仮に損害が生じた場合にはその賠償を求めたいところです。加えて、善管注意義務違反が生じた場合の賠償責任を明示することによりこれらの事態を避けるべきです。
　　本条項は、以上のような観点から定めるべき条項といえます。

２　条項の内容

(1) まず、民法上、賃借人は当然に物件の善管注意義務を負います（民法400条）。第１項は、このことを確認した規定です。また、区分所有建物の場合において、マンション全体に適用される管理規約や、本物件の使用に関する賃貸人や賃貸人の委託を受けた管理会社の指示があれば、その内容を遵守することも善管注意義務の内容となります。条項例では、その旨明記しています（第１項）

(2) 賃借人本人ではなく、その同居者や従業員が物件に損害を与えるような行為を行った場合にも、賃借人は賃貸人に対して民法上賠償責任を負うことになります。同居者や従業員は、賃貸人との間で「占有補助者」として賃貸人の行為と同視されることがありますし、特に従業員については使用者責任（民法715条）が成立することもあります。民法上当然のことではありますが、第2項はその点を明示した規定です。

(3) 第3項は賃借人が第三者に損害を加えた場合を想定した規定です。賃借人が第三者に対して損害を与えた場合、第三者から賃貸人に対し（認められるかはともかくとして）責任追及を受ける場合があります。その場合に賃借人が自らの責任をもって解決することを定めることにより、賃貸人に生じる様々なリスクを一定程度回避することができる場合が生じます。

３　条項違反の効果

　善管注意義務違反は賃貸借契約における債務不履行事由となりますので、それ自体解除事由になりえますし、損害賠償の対象となります。但し、軽微な違反の場合には、賃貸人賃借人間の信頼関係が破壊されていないとして解除が認められないことも多いと思われます。

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目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償（本ページ）
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項