１　「保証金」の法的性質

⑴　建物賃貸借契約締結の際に、賃借人が賃貸人に対して差し入れる金員として、「保証金」という名目のものがあります。
⑵　この「保証金」の法的性質は、契約において定められた内容によります。
「保証金」が債務を担保する趣旨であり、かつ、明渡の際に返還されるものであるときは、実質的に敷金と評価されるでしょう。他方で、新築建物に入居する場合において、これが建築費の一部に充てられる趣旨で交付する金員であれば、いわゆる「建設協力金」とみなされるでしょう。
⑶　「保証金」とは、結局その趣旨や内容によって法的性質が決定されるということになります。

２　保証金が敷金として評価される場合

「保証金」の法的性質が敷金か建設協力金かは、賃貸人（旧所有者）が第三者（新所有者）に賃貸建物を譲渡した場合に、新所有者に返還債務が承継されるか否かという点で結論が異なってきます。
「保証金」が敷金と評価されるときは、原則としてその返還義務が新所有者に承継されますので、賃借人は、新所有者に対して返還請求することができる場合があります。
これに対し、建設協力金（貸付金）と評価されるときは、その返還義務は新所有者に承継されません。賃借人は、旧賃貸人に対して返還請求することになります。
判例も、建物の賃貸借契約に際し、賃借人が差し入れた「保証金」について、契約成立時から5年間これを据え置き、6年目から利息を加えて１０年間毎年均等の割合で返還する約定があり、他に敷金も差し入れられていたという事案において、新所有者は、保証金返還債務を承継しないと判断しています（ 最判昭和51.3.4民集30巻2号25頁）。

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目次：建物賃貸借契約条項解説

1. 賃貸借の目的物
2. 契約期間・更新条項
3. 使用目的
4. 更新料
5. 賃料等の支払時期・支払方法
6. 賃料改定・賃料増減請求
7. 敷金一般
8. 敷金返還債務の承継
9. 館内規則・利用規約等
10. 遅延損害金
11. 賃貸人の修繕義務
12. 契約の解除・信頼関係破壊の法理
13. 保証金（本ページ）
14. 賃借人たる地位の移転
15. 原状変更の原則禁止
16. 善管注意義務及び損害賠償
17. 連帯保証人
18. 反社会的勢力の排除
19. 当事者双方からの期間内解約条項