家賃回収に役立つ！コラム 【１ 借主へ督促する際の注意点】

家賃回収に役立つ！コラム　【１　借主へ督促する際の注意点】

【１　借主へ督促する際の注意点】

１　借主が家賃を滞納した！　まず最初にやるべき初期対応

借主が家賃を滞納した場合や家賃が期限通りに支払われなかった場合に、大家さんや管理会社としてはどうすべきでしょうか。
当然のことながら、速やかに家賃請求をしたうえで、家賃督促をすることです。単純に忘れていただけであれば、すぐ支払ってくれるはずです。
少しルーズな方であっても、家賃督促のプレッシャーを受けることで、次回から滞納せずに期限通りに支払ってくれる可能性が高まります。
家賃保証会社の家賃保証があるときは、定められた期限内に家賃保証会社に対して代位弁済や立替払の請求をすることが重要です。

２　お金がなさそうなので待ってあげてもよい、という場合の対応

借主の生活が苦しそう、家賃を待ってあげても良い、という場合もあると思います。
家賃の支払を待つこと自体、否定するものではありません。しかし、今後の家賃回収を見据えて、家賃回収を実現するために大家としてできることはしておきたいものです。
支払計画を念書や書面にして残す、という方法は重要です。口頭での口約束だと言った言わないの話になりがちです。書面にして残せば、借主にとっての感銘力が違いますし、家主としても、書面を示してしっかり請求することができます。
ちなみに、失業や病気等で生活がひっ迫している、という場合には、別途福祉の協力を仰ぐ必要が生じる場合があります。福祉の協力を仰ぐ必要がある場合があります。
特に新型コロナの影響により生活が苦しくなった方については、緊急小口資金や生活福祉資金などの制度利用を勧めるべきです。

３　家賃督促は書面で行うのが原則

家賃督促は、借主にもよりますが、電話などの口頭で行うより、書面で督促した方が、借主にとって心理的なプレッシャーを感じることが多いです。
また、口頭で督促する場合には、借主と険悪な雰囲気になったり、口げんかになったりする場合もあります。借主との関係悪化を避けるためにも、家賃督促は書面で行うべきでしょう。

４　悪質な督促行為は違法行為になる場合も！

正当な権利の行使だからと言って、何でも許されるわけではありません。
訪問してドアを執拗にたたいて督促する、早朝や深夜に押しかけて執拗に家賃督促する、玄関ドアの他人に見えるところに、「家賃払え」などの張り紙を張る、といった、借主の生活上の平穏を乱したり、その名誉を不必要に害する行為については、民法上の不法行為（民法709条）が成立し、損害賠償責任を負う場合もあります。
これは、家主が第三者に依頼して督促する場合も同様です。第三者が違法な家賃督促行為を行った場合、家主も共同不法行為者として不法行為責任を負う場合があります。

※2021/10/14　新型コロナウイルス感染拡大に関する制度を追加しました。

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不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか？

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか？

当事務所での解決までの平均期間は、４か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、１カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
退去完了

強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか？

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額１４０万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか？

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい？

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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