【明渡請求訴訟事件の実務】９ 請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

【明渡請求訴訟事件の実務】９　請求権者（賃貸人・所有者）の特定（２）

(1)　請求権者を具体的に検討する必要性

　「７　明渡請求における当事者の検討」にて、不動産明渡請求における請求権を有する人は、①賃貸人、又は、②所有権者（オーナー）と説明しました。
　ただ、ひとくちに「賃貸人」「所有者」といっても、誰が賃貸人か、誰が所有者なのか、悩む場合も少なくありません。
　前回は、「誰が賃貸人なのか」を検討しました。
　そこで、今回は、「誰が所有者といえるか」を検討します。

(2)　登記済不動産

ア　原則

　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物を使用し、収益し、処分する権利を有します（民法２０６条）。所有者とは物につきその所有権を有する者と言い換えることもできます。
　不動産の所有権は、登記にて公示されます。登記において現在の所有者として登録している者は、いわゆる登記の推定力により、当該不動産の所有者であると推定されます。具体的にいえば、不動産に関する履歴事項全部証明書に現在の所有者として記載されている者、が、所有者と推定されます。
　

イ　例外（反証）

　但し、登記簿に記載されている所有者であることは反証により覆すことができます。
　例えば、登記原因となった売買契約が無効であることや既に取り消されていること等を主張立証することで、所有者であることを否定することもできます。

(3)　未登記不動産について

　登記されていない未登記不動産については、いわゆる登記の推定力が働きません。
　この場合、不動産に関する建築確認申請を行ったことや固定資産税の課税証明書等によりその所有権を証明する必要があります。
　固定資産税は固定資産の所有者に課するものとされており（地方税法３４３条１項）、所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録がされている者をいうものとされています。未登記建物について固定資産税の課税義務者として登録されている者が所有者であると認められることが多いものと考えられます。

(4)　まとめ

　以上のとおり、不動産の所有権は原則として不動産登記簿に現在の所有者として記載された者に帰属するものと推定されます。
　なお、登記上において所有者であるとの記録がなされていても反証により覆されることがあること、未登記不動産の場合においては登記の推定力が及ばない結果、所有権の存在について主張立証を必要とする場合があることに注意が必要です。

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よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか？

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか？

当事務所での解決までの平均期間は、４か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、１カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
退去完了

強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか？

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額１４０万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか？

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい？

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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