【明渡請求訴訟事件の実務】５ 弁護士に依頼するのに適した案件

【明渡請求訴訟事件の実務】５　弁護士に依頼するのに適した案件

（１）はじめに

　家賃滞納にお困りの場合であっても、すべての案件が弁護士依頼に適するわけではありません。別途弁護士費用がかかるためです。では、どのような案件を弁護士に対して依頼するのが良いのでしょうか。
　具体的には、法的手続の必要性が高い以下の案件です。

行方不明の場合
刑事施設に身柄拘束されているような場合
滞納期間が長く、滞納額が半年分以上となっている場合
賃料が高額の案件

以下、それぞれについて詳細に解説いたします。

（２）行方不明の場合

　借主が行方不明の場合には、任意での明渡が期待できません。この場合、行方不明であっても、借主に無断で部屋の中の荷物を撤去してはいけません。無断で部屋の鍵を変えたり、緊急性のない限り、開錠して部屋の中に入ってはいけません。これは、賃貸借契約書において行方不明の場合に部屋の中の荷物を撤去することができるといった記載がある場合や、鍵を開錠して部屋の中に入ることができる旨の記載がある場合も同様です。郵便物の内容を確認することも許されないことがあります。
　明渡を実現するためには法的手続を取らざるを得ず、弁護士への依頼に適する案件であるといえます。

（３）刑事施設に身柄拘束されている場合

　賃借人が刑事施設に身柄拘束されている場合にも、行方不明の場合と同じく、本人による明渡が期待できません。この場合にも、行方不明の場合と同様、明渡を実現するためには訴訟等の法的手続を取らざるを得ません。
　行方不明の場合と異なるのは、弁護士が弁護士会を通じた照会等を行うことにより、どこの刑事施設に収容されているか判明することがあるということです。また、弁護人が判明すれば、弁護人を通じて明渡手続を進めることができることはあります。
　これらの手続や照会は、弁護士を通じて行った方がスムーズですので、刑事施設に身柄拘束されている場合も、弁護士への依頼に適する案件です。

（４）滞納期間が長く、滞納金額も半年分以上となっている場合

　滞納期間が長く、滞納金額も半年分以上となっている場合、ほとんどのケースで滞納の解消は期待できません。しかしながら借主としては、半年分であれば何とかなるであろうと考え、退去手続を躊躇する傾向にあり、状況が膠着している場合が多く見受けられます。
　この場合、法的手続に進むことで事態の抜本的な解決ができることがあります。逆にいえば、法的手続に進まないと、膠着状態を解決できないともいえます。
　

（５）賃料が高額の案件

　賃料が高額の案件、例えばファミリー向け物件や店舗事務所の契約等は、法的手続による解決に適した案件です。なぜならば、賃料滞納による損害が拡大しやすく、明渡による解決や早期の家賃回収による解決が必要となるためです。なお、賃料が高額であるということは、裏を返せば当初はそれだけの支払能力があったということでもあります。したがって、賃料の滞納解消や早期の明渡が期待できる案件でもあり、法的手続による早期の解決が見込める案件でもあります。

次のページ：６弁護士相談の際の留意点（必要資料と解決方法）

所有者不明土地（名義人不明問題）

不動産に関する各種契約書を、迅速かつ適切な形で作成します。証券化に関する契約書や不動産信託に関する契約書、財務局への届出書類などについても対応します。

共有不動産問題

共有不動産問題は、先送りにすると問題解決を困難にしますので、早期の弁護士相談が有効です。一緒に解決策を考えていきましょう。

破産・再生・債務整理

不動産の処理が問題になる法人・個人破産手続、民事再生手続や債務整理手続についても、多数の案件を取り扱ってきました。経験を生かして適切な処理を行います。

M&A関連業務

M&Aと企業再編の成功に向け、不動産問題を多数取り扱った経験を踏まえて最善の努力を尽くします。

法人顧問（不動産会社向け）

多数の不動産問題を取り扱った経験やアドバイスを行った経験を踏まえ、企業活動に適切な指針を与えます。また、不動産Techに関する法的課題について適切にアドバイスします。

不動産証券化

一社）不動産証券化協会認定マスターを取得しています。不動産証券化業務に関する契約書レビュー、取得物件デューデリジェンスや各種法的アドバイスを行います。

不動産Techに関する
法的問題

不動産Techに関しては、様々な法的課題があります。未知の課題に関しても、これまでの経験を踏まえてアドバイスしま

各種契約書等の作成

よくあるご質問

見積もりを取ることは可能でしょうか？

ご相談いただければ可能です。

ご相談内容を踏まえてお見積りさせていただきます。
見積もりは無料となっております。事案によって請求額は異なりますので、まずはご相談ください。

退去してもらうまで、どの程度の時間がかかるものでしょうか？

当事務所での解決までの平均期間は、４か月程度です。但し、弁護士が受任したことで、１カ月程度の早期解決に至ることもあります。

家賃滞納による明渡請求は、家賃滞納自体に争いが無い場合には、強制執行手続による退去完了まで、以下の経過をたどります。

内容証明郵便による契約解除通知送付（受任から３日～１週間程度）
訴訟提起（内容証明郵便送付日の翌日～２週間程度）
第１回期日（訴訟提起日から1ケ月～１ケ月半程度）
判決期日（第１回期日から１週間～２週間程度）
強制執行申立（判決期日から２週間～１ケ月程度）
断行手続（強制執行申立から１ケ月～１ケ月半程度）
退去完了

強制執行手続のうち、断行手続（裁判所の手続により、荷物を搬出・鍵の交換等を行う等の方法で強制的に明け渡しを実現する手続）によって退去が完了する場合、受任から終了まで概ね４ケ月～５ケ月程度の期間が必要となります。

但し、賃借人が行方不明の場合などを除き、強制執行の断行手続に至るケースは多くありません。訴訟提起後、強制執行手続に至るまでに退去するケースの方が圧倒的に多いというのが実情です。
弁護士が家主様の代理人に就任したことにより、１カ月程度で退去に至るケースもあります。
これらの早期解決案件を含めた弊事務所での平均解決期間は、受任から概ね４ケ月程度です。

【２０２２年１０月１１日更新】

司法書士に頼むのとどう違うのですか？

建物明渡請求訴訟について、司法書士は原則として代理人になれません。

弁護士と司法書士の違いは、端的にはその権限に違いがあります。

弁護士は、すべての訴訟事件について代理人として活動することができます。
他方で、司法書士は、訴訟事件について原則として代理人となる権限がありません。
認定を受ければ訴額１４０万円以下の事件について代理人として活動することはできます。しかし、その場合でも、簡易裁判所の事件での代理権しかなく、地方裁判所での代理権限はありません。
不動産明渡請求訴訟は地方裁判所が管轄です。司法書士は地方裁判所における代理権がありませんし、強制執行手続きについては、司法書士は代理人にはなれません。
不動産明渡請求については、司法書士が大家様や管理会社様に代わって借主と交渉することもできません。

借り主がどこに行ったか不明で連絡も取れないのですが、それでもお願い出来ますか？

可能です。法的手続きを進めるうえで大きな問題はありません。

借り主が所在不明で連絡も取れないということは、もはや話し合いでは解決できません。法的手続きを執るしか無い場合がほとんどだと思われます。
そのような場合に適した法的手続きを進めることで、ほとんどの場合、強制的に退去させることが出来ます。
但し、連絡も取れない場合には、家賃の回収については困難な場合がほとんどです。

手続き中、借主が直接自分の所に来て話したいと言ってきた場合にはどうしたらよい？

毅然と拒否し、弁護士と話すよう伝えて下さい。

弁護士が受任した場合は、全て弁護士を通していただく必要があります。大家さんご本人が直接話すとどうしても甘いことを言ってしまったりして、それを逆手に取られ、状況がこじれることがあるからです。
我々が借主様からお話を伺った場合には、通常依頼人たる大家様にご報告申し上げ、それで対応を協議するという形になります。
ご依頼頂いている以上、「弁護士を通してほしい」と言って頂いて構いませんので、まず直接の話し合いは避け、弁護士と話すように伝えてください。

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